Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Tegelijkertijd hebben we ook het Najaarsbericht 2022 grondbedrijf opgesteld. Het Najaarsbericht gaat een slag dieper dan deze paragraaf en geeft inzicht op een lager detailniveau.
De oorlog tussen Rusland en Oekraïne heeft grote financiële gevolgen voor onze economie. Dit kan ook zijn weerslag krijgen op het grondbedrijf. Het is heel lastig om in de glazen bol te kijken wat de effecten zullen zijn. Door de hoge inflatie hebben we in de geactualiseerde grondexploitatieberekeningen rekening gehouden met een kostenstijging van 10% in 2022. En ook hebben we de risico-analyse weer geüpdatet. Echter de oorlog in Oekraïne gaat verder dan het gebruikelijke vat aan onzekerheden.

1.1 Economische ontwikkelingen

Economische situatie algemeen
Volgens berekening van het CBS is het bruto binnenlands product (bbp) in het eerste kwartaal van 2022 met 0,4 procent gegroeid ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021. De groei is vooral toe te schrijven aan de toegenomen consumptie door huishoudens. In het tweede kwartaal van 2022 steeg het bruto binnenlands product (bbp) met 2,6 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Het handelssaldo en de investeringen droegen het meest bij aan de economische groei. Ook de consumptie door huishoudens had een positieve bijdrage. In het begin van het eerste kwartaal van 2022 hadden bijvoorbeeld de horeca, de niet-essentiële winkels en contactberoepen nog te kampen met een lockdown. Verder is het consumenten vertrouwen in juni gedaald naar het laagste niveau ooit. In april 2022 is de stemming onder ondernemers in de industrie verbeterd. Het vertrouwen ging van 8,7 in maart naar 10,8 in april. Vooral het oordeel over de verwachte bedrijvigheid was positiever. Het aantal werklozen kwam in juni 2022 uit op 339 duizend. Dat is 3,4 procent van de beroepsbevolking.

Vastgoedmarkt
Aan het eind van het tweede kwartaal 2022 stonden er ruim 25.300 woningen te koop, 42% meer dan in het tweede kwartaal 2021. Het flink toegenomen aanbod en de minder hard doorstijgende verkoopprijs zorgen voor wat meer ruimte in de markt. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning steeg in het tweede kwartaal van 2022 naar 448.000 euro. Dit is een stijging met 3,5% ten opzichte van het eerste kwartaal 2022. Op jaarbasis is de gemiddelde prijsstijging met 10,6% nog altijd stevig, maar duidelijk minder dan de afgelopen kwartalen toen de prijs met zo’n 20% op jaarbasis steeg. (NVM, 2022)

1.2 Beleid

Grondbeleid
Oss voert dynamisch grondbeleid en past per ruimtelijke ontwikkeling maatwerk toe om te bepalen welke rol de gemeente speelt. Hierbij geeft Oss wel de voorkeur aan een actieve koers, want op deze manier kan er regie gehouden worden op de versnellingsopgave. Hierdoor zorgt Oss er voor dat de woningbehoefte de komende jaren wordt gerealiseerd en het aantal gerealiseerde woningen per jaar omhoog gaat.

Wij zijn continu bezig met zoeken naar mogelijkheden om de financiële positie van het grondbedrijf te verbeteren. Dit is een doorlopend proces. Om de verkoop van de kavels voor woningen en bedrijven te optimaliseren, lopen de volgende initiatieven.

• Wonen in Oss : Oss kent al enkele jaren een brede samenwerking voor de Osse woningmarkt. Onder de noemer Wonen in Oss werken verschillende partijen samen om de belangen en toekomst van de Osse woningmarkt in kaart te brengen. Het gezamenlijke doel is het versterken van de kracht van het Osse wonen.
• Zelfbouwcoach : Bij de gemeente hebben we iemand beschikbaar om potentiële kopers te helpen bij het kopen van grond voor zelfbouw.

Eens per vijf jaar wordt het Grondprijsbeleid aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. In december 2021 is het grondprijsbeleid voor het laatst vastgesteld. De jaarlijkse aanpassing van de grondprijzen worden in de grondprijsbrief vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. De grondprijzen worden bepaald op basis van de marktontwikkeling van het afgelopen jaar en de verwachte marktontwikkeling binnen de kaders van de nota Grondprijsbeleid.

Vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten

Vanaf 2016 zijn gemeenten en andere overheden vennootschapsbelasting (Vpb) verschuldigd over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten maken. We hebben overeenstemming met de belastingdienst over de door ons gehanteerde standpunten binnen de grondexploitatie. De meest recent ingediende aangifte is de aangifte over 2019. Voor alle bedrijfsmatige activiteiten (incl. het grondbedrijf) leidde die aangifte tot een voorlopige aanslag van € 65.000. Op basis van die aangifte verwachten we over 2020 en 2021 nog fiscale verliezen te realiseren. De fiscale winsten die we in 2023 en 2024 verwachten kunnen daarmee gecompenseerd worden. Dat betekent dat we per saldo over die periode nog geen Vpb-last hebben over de grondexploitatie. Dit zijn inschattingen op basis van de aangifte 2019. Bij elke aangifte actualiseren we deze.

2.1 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
De volgende tabel geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De groene lijn is de raming van het afgelopen MPG. De Blauwe lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige Najaarsbericht. De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

De afroming van de ABR als gevolg van het (verwacht) overschot in 2022 en 2023 is reeds verwerkt in het verloop van de ABR (zie bovenstaande grafiek: stand ABR grondbedrijf). De verwachte stand van de ABR op 1-1-2023 is € 2,7 miljoen lager dan waar we nog vanuit gingen bij het MPG. De ABR zal naar verwachting per 1 januari 2023 uitkomen op een stand van € 8,6 miljoen.
De ABR moet altijd een minimale omvang hebben om alle risico's op te vangen. Op 1-1-2023 is de minimale omvang van de ABR berekend op € 5,18 miljoen. Als de ABR boven de minimale stand uitkomt kan dit verschil worden afgeroomd. Uitgaande van een minimale stand € 5,18 miljoen kan dus, als gevolg van de verwachte hogere stand bij de jaarrekening 2022, een bedrag van € 3,38 miljoen worden afgeroomd in 2023. Bij de programmabegroting 2023-2026 wordt, conform voorgaande jaren, voorgesteld om in 2023 € 3,38 miljoen af te romen. Dit bedrag wordt gestort in de reserve bovenwijkse voorzieningen. Bij vaststelling programmabegroting 2022-2025 is besloten om € 18,2 miljoen af te romen. De afromingen worden gebruikt om de komende jaren binnen de gemeente Oss en het grondbedrijf een aantal grote opgaven te realiseren. De huidige grondexploitaties lopen op zijn eind en daarom is de gemeente met nieuwe voorbereidingsprojecten bezig zoals o.a. Oss west (Amsteleind), Raadhuislaan Zuid en Stationskwartier Ravenstein.
Bij de programmabegroting 2023 wordt besloten om in € 3,4 miljoen af te romen. Hierdoor kan er naar verwachting tijdelijk in 2024 en 2025 niet afgeroomd worden vanuit de ABR. Dit omdat de ABR in deze jaren onder de grens komt van de minimale omvang. In 2026 is het naar verwachting weer mogelijk om € 2,8 miljoen af te romen.

ABR naar de toekomst toe – kanttekeningen
De komende jaren verwachten we een daling van de ABR naar € 8,9 miljoen op 1-1-2027. Hierdoor is er nog zeer beperkt ruimte voor afroming. Hierbij plaatsen we wel een aantal belangrijke kanttekeningen:

• In 2024 en 2025 kan er tijdelijk niet afgeroomd worden vanuit de ABR.
• De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen binnenkort veelal af. De verwachte winstnemingen vlakken de komende jaren dus ook af.
• De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Projecten kennen, afhankelijke van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten.  
• Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgave. Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

2.2 Verkopen

Woningbouw
In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwkavels in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren. Dit zijn de kavels die wij bouwrijp verkopen. Dit is exclusief gronden die wij aan ontwikkelaars verkopen in huidige staat en dus niet zelf bouwrijp maken.

We verwachten dit jaar 321 kavels te verkopen. Na 2022 zal het aantal geplande kavels die de gemeente uitgeeft gaan dalen. Dit komt omdat veel van de huidige GREXen opdrogen. Daartegenover staat wel het feit dat de gemeente al druk bezig is met het voorbereiden van nieuwe woningbouwprojecten, zoals stationskwartier Ravenstein, Raadhuislaan Zuid, Belastingkantoor en Oss west (Amsteleind). Zie daarvoor de aparte regel in de bovenstaande tabel ‘Begroting 2023-2026 incl. IMVA’. Het betreft hier de voorbereiding voor projecten die naar de toekomst toe (waarschijnlijk) in exploitatie worden genomen. Als we naar deze lijn kijken, zien we een flinke stijging ten opzichte van verwachte kavelverkopen. Als deze fictieve productie allemaal doorgaat wordt het streefgetal van circa. 600 in 2025 gehaald. Het gaat hierbij echter om zachte plannen waarvan de raad nog geen grondexploitatie heeft vastgesteld.
Navolgende grafiek is een weergave van de kavels waarvan we verwachten dat deze dit jaar nog worden verkocht of al verkocht zijn dit jaar. Bij de projecten Centrumplan Berghem en Walkwartier zijn de verkopen van dit jaar allemaal al gerealiseerd. Bij Kapelaan Nausstraat en Elzeneind Slowcare is juist te zien dat alle verkopen dit jaar nog moeten plaatsvinden. Bij de overige projecten is een deel gerealiseerd en het andere deel wordt nog verwacht dit jaar.



Bedrijventerreinen
Op alle percelen ligt een optie of zijn reeds verkocht. De verwachting is dat we dit jaar 3,23 ha bedrijfsgrond verkopen. Daarnaast wordt op relatief korte termijn een tekort voorzien in bedrijfskavels in Oss. In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor bedrijven (in hectares) in Oss voor de komende jaren. In de tabel zie je dat de planning van het Najaarsbericht voor de verkoop van bedrijventerreinen gelijk is gebleven aan het MPG. Waarna er vanaf 2025 geen te verkopen bedrijfskavels meer zijn. Op (middel)lange termijn zal er dan ook een tekort ontstaan aan (kleinschalige) bedrijfskavels. Momenteel zijn er geen gemeentelijke plannen om deze dalende lijn te stabiliseren. De komende jaren kan het regionale bedrijventerrein Heesch West nog wel in een deel van de vraag voorzien (Heesch west is niet meegenomen in het overzicht).

In het onderstaande schema geven we een beeld van de verkopen voor dit jaar bij de verschillende complexen (stand van 1-7-2022). De gerealiseerde aantallen zijn de feitelijke verkopen (geleverd bij de notaris en betaald). De verwachte uitgifte zijn gronden waarvan wordt verwacht dat deze dit jaar nog worden verkocht.

2.3 Projectenportefeuille
De volgende tabel geeft een overzicht van de complexen binnen het grondbedrijf. Voorbereidingskosten van de nog niet in exploitatie genomen (bouw)gronden worden als kosten IMVA’s (immateriële vaste activa) op de balans gezet. Formeel maken ze geen deel uit van het grondbedrijf. Omdat het grondbedrijf wel belast is met de projectvoering van deze plannen, staan ze wel op het projectenoverzicht. Ook hebben we een voorziening IMVA's. Die vullen we vanuit de ABR. Als een IMVA niet doorgaat, boeken we de reeds aan dit project toegeschreven kosten af van deze voorziening.

2.4 Winst- en verliesnemingen

Methode winstneming
Winstneming moet plaatsvinden op basis van het zogenoemde principe van Percentage Of Completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Een voorbeeld: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% = 18% van de te verwachten winst.

Toekomstige winst- en verliesnemingen

Op basis van de POC-methode verwachten we in 2022 € 7,59 miljoen aan winst te nemen. Van deze winstneming is € 2,4 miljoen afkomstig vanuit het complex Oijense Zij Noord, € 2,4 miljoen vanuit het complex Vorstengrafdonk, € 0,8 miljoen vanuit het complex Elzeneindlocatie Slowcare, € 0,6 miljoen vanuit complex Piekenhoef en € 0,9 miljoen vanuit het complex Wilgendaal.
Vanaf 2023 tot en met 2033 verwachten nog nominaal € 11,75 miljoen aan winst te kunnen nemen. Daar wordt de grootste bijdrage in de winstnemingen geleverd vanuit de projecten ‘t Veld Geffen, Vorstengrafdonk, Liesdaal, Oijense Zij en Wilgendaal. Het gaat hierbij om respectievelijk € 4,1 miljoen, € 1,5 miljoen, € 2,3 miljoen, € 1,9 miljoen en € 1,4 miljoen.

Verliesvoorziening
Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. Naar verwachting bedraagt de totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen per 1-1-2023 € 17,8 miljoen.

Totaaloverzicht
De hierna volgende tabel geeft een overzicht van de te verwachten winstnemingen en verliesvoorzieningen voor de periode 2022-2026 binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s).

3.1 Methode risicomanagement en bepaling weerstandsvermogen
In 2018 heeft de gemeenteraad een nieuwe methode voor het berekenen van de risico's en het bepalen van het weerstandsvermogen vastgesteld. Dit betreft de Monte-Carlo methode. Het doel van deze methode is te zorgen voor een eenduidig risicobeleid waarin alle risico’s van de grondexploitaties voldoende zijn meegenomen en wat transparante regels biedt voor het afromen van de ABR naar de Algemene Dienst.
De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) wordt gevuld vanuit de netto winsten uit de grondexploitaties. Binnen de ABR blokkeren we een deel van de verwachte winsten om de berekende risico's af te dekken. Dat noemen we de minimale stand van de ABR. De minimale stand van de ABR is het minimale weerstandsvermogen wat het grondbedrijf aan moet houden. In de tabel in paragraaf 2.1 (verloop van de ABR) staat de minimale stand van de ABR aangegeven.
Het maximale risicoprofiel bepalen we door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag. Daarbij gebruiken we dus de Monte-Carlo methode. De berekende risico's bij verlieslatende of neutrale exploitaties dekken we altijd direct 100% af. De berekende conjuncturele risico's bij winstgevende exploitaties dekken we af op basis van het percentage of completion van de betreffende grex. Volgens het BBV zijn we verplicht om project specifieke risico's bij winstgevende complexen eerst af te halen van de bruto-winstverwachting.

Kosten IMVA (voorbereidingsprojecten)

Nieuwe complexen worden onder de noemer IMVA (immaterieel vast actief) op de balans gezet. Op deze IMVA boeken we plan- en onderzoekskosten van projecten die nog in de voorbereidingsfase zitten. De gemeenteraad moet binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Uitgaande van de mogelijkheid dat een plan geen doorgang vindt, hebben we een voorziening gevormd om alle gemaakte plankosten af te kunnen boeken. Vanuit deze voorziening schieten we kosten voor van de mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status BIE hebben. Het gaat bijvoorbeeld om de plannen Oss West (Amsteleind), Raadhuislaan Zuid en Stationskwartier Ravenstein. Als plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie. Als voor een plan met de status “BIE” een positief resultaat wordt voorzien kan op dat moment de voorziening vrijvallen. Als plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. Daarnaast worden de plankosten voor lopende IMVA’s ook bijgesteld op basis van de nieuwste inzichten. Omdat deze plannen vaak in de beginfase zitten, kunnen de verwachten plankosten fluctueren. Per saldo moet er in 2022 naar verwachting circa € 2.015.000 meer gestort worden in de voorziening dan was voorzien bij het MPG 2022-2025.  

3.2 Reserves en voorzieningen
De risico's binnen het grondbedrijf vangen we op met de volgende reserves en voorzieningen:

• Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR)
• Reserve risico’s Heesch West
• Reserve strategische aankopen
• Reserve binnenstedelijke transformatie
• Reserve bovenwijkse voorzieningen
• Reserve verbetering fysieke kwaliteit leefomgeving
• Voorziening te verwachten exploitatieverliezen
• Voorziening IMVA
• Voorziening afwaarderingen (I)MVA

Het onderstaande diagram geeft een overzicht van het totaal aan reserves en voorzieningen (totale risicoafdekking) van het grondbedrijf. De voorziening Heesch West vervalt aan het eind van 2022. Per 1-1-2023 hebben we dan ook 1 grote voorziening minder. De verdeling die er overblijft zie je in onderstaande cirkeldiagram. Zo beslaat naar verwachting op 1-1-2023 de ABR 16% van alle voorzieningen en reserves. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 32%.